マンスリー賃貸契約における契約方法
アパート又はマンションの一室ば、月単位で短期的に賃貸する所謂マンスリー契約が、現在盛んに行われとーとが、マンスリー契約ば行うにあたっては、契約方法として、定期建物賃貸借契約による方法と、一時使用目的賃貸借契約による方法があるとです。
まず、定期建物賃貸借契約による場合には、定期建物賃貸借契約の要件である�仝�正証書等の書面によって契約せなならん（３８条１項）、��契約の更新がなかこつとする旨ば定めなければならん（３８条１項）、�Ｄ詑濘佑�あらかじめ書面ば交付して定期借家権の説明ば行ったとよこつ(３８条２項）が必要となりますとよ。特に、契約期間が終了した際に更に引き続き物件の使用ば賃借人が希望する場合には、再契約ば行う必要があり、再契約時にも上記要件ば備える必要があるとですので、定期建物賃貸借契約方式ば用おる場合には、そん点について十分注意する必要があるとです。
次に、一時使用目的による契約方法ば使用する場合には、一時使用目的の賃貸借契約が、一時使用の為に建物ば賃貸借したこつが明らかな場合には、借地借家法２６条から３９条にの全ての規定の適用が排除される（借地借家法３０条）こつとなるため、普通賃貸借契約と比べて賃借人に不利な契約であるこつから、一時使用目的であるかどうかは判例上も厳しく解釈される傾向にあるとです。そして、一時商目的の賃貸借契約の要件としては、�＾貉�使用のために契約したこつ、すなわち、当事者双方の動機、賃料の多寡、権利金等の金銭の授受の有無、賃借人の使用目的・使用状況、契約期間の長短、更新の有無、建物の種類・項贈答の諸要素ば総合的に考慮して、通常の賃貸借と異なる一時使用の特別の合意があったとよと客観的に認定されるこつが必要であり、��一時使用の目的が客観的に明らかであるこつ、すなわち、一時使用と認められる客観的事情が存在し、かつ、これば契約書に明記しておくこつが必要であっと認められるこつが要件となりますとよ。したがって、マンスリー契約ば一時使用目的の賃貸借契約による方法で締結しようとする場合には、契約書に契約期間が短いだけやなく、一時的な居住に過ぎず借地借借家法の適用の排除される一時使用目的であるこつば明記する必要があるとです。また、更新または契約期間の延長についても普通建物賃貸借契約と異なり厳しか条件の下で許すごたる定め方が望ましかと考えられますとよ。
旅館業法との関係
最近、旅館業法の適用のある週ば単位として宿泊させるごたる契約方式もあるため、マンスリー契約にも旅館業法の適用があるかどうかちゅう点が大きく問題とされとーと。
こん点、旅館業法に定める「人ば宿泊させる営業」とは、アパート等の貸室業との関連でみっと、
� 〇楡澆隆浜�・経営形態ば総体的にみて、宿泊者の居る部屋ば含め施設の衛生上の維持管理責任が営業者にあるもんと社会通念上認められるこつ
�◆〇楡澆侏�用する宿泊者がそん宿泊する部屋に生活の本拠ば有さなかこつば原則として営業しとぅもんであるこつ
の二点ば条件として有するもんであっとされとーと（昭和６１年３月３１日付厚生省指導課長通知）。
そして、週単位で物件ば使用させる場合については、
� 〃戚鷯紂⇒�用期間中の室内の清掃等の維持管理は利用者が行うこつとされとぅが、一〜二週間程度ちゅう一月に満たなか短期間のうちに、会社の出張、研修、受験等の特定の目的で不特定多数の利用者が反復して利用するもんであるこつ等、施設の管理・経営形態ば総体的にみっと、利用者交替時の室内の清掃・寝具類の管理等、施設の衛生管理の基本的な部分はなお営業者の責任において確保されとぅと見るべきもんであるこつから、本施設の衛生上の維持管理責任は、社会通念上、営業者にあっとみられるこつ
�◆＼験茲遼楜鬚陵�無についても、利用の期間、目的等からみて、本施設には利用者の生活の本拠はなかとみられるこつ
から、本施設ば、旅館業法の適用対象施設として取り扱うのが相当と考えられとーと。
したがって、週単位で期間ば定めて物件ば使用させる場合には、旅館業法上の営業許可が必要になっと考えられとーと（昭和６３年１月２９日付厚生省生活衛生局指導課長通知）。
ところで、上記の判断は、所轄官庁の見解やばってんがくさ、� ↓△陵弖錣箸發法⊆尊櫃了�実にあてはめて判断すっときは、両要件は極めて抽象的であるため、そん適用が困難やけん。そこで、各保健所等は、寝具の所有権の存否、衛生設備の所有権の存否など個別の基準により旅館業法の適用の有無ば判断しとぅようやばってんがくさ、右個別の基準によっても統一的判断が困難となっとーと。そんため、実際には、宿泊期間が１か月以上に及ぶかどうかで旅館業法の適用の有無が判断されとぅ傾向にあっと思われますとよ。
したがって、週ば単位とするごたる表示であるウイークリー等の名称ば使用して週単位で契約期間ば定めて物件ば賃貸する場合には、当該事業者が旅館業法上の営業許可ば取得しておらんと旅館業法に違反するおそれがあっと考えられますので、旅館業法の適用ば受けなか通常の建物賃貸借として物件ば賃貸するするため、少なくとも契約期間ば１か月以上の長期の期間ば定めて物件ば賃貸するこつが必要である考えられますとよ。
但し、マンスリー等の１か月以上の期間ば単位とする名称ば使用して、月単位で契約期間ば定めて物件ば賃貸する場合ばってん、寝具の所有権や、衛生設備の所有権の帰属によっては、旅館業法の適用があっと判断される場合があるとですので注意する必要があるとです。
以上のとおり、週ば単位として物件ば使用させる契約と、月ば単位として１か月以上の契約期間ば定めて物件ば賃貸する契約とでは適用法令が大きく異なる可能性があるとですので、そん点に十分に注意して、いずれの契約方法で事業ば行うのか明確に認識した上で、事業計画ば立てる必要があっと思っとーとよ。
そして、そん際月ば単位とする契約方法ばとる場合には、そん事業の方法によっては旅館業法の適用があっと判断される場合もあっとちゅうリスクが存する点も十分に認識しておく必要があるとです
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