賃貸住宅に住む注意点その他
賃貸住宅ば借りる際の契約で、欠かせなか存在ちゅうのが連帯保証人やけん。そん責任はばり重く、賃借人が家賃ば支払えなくなったとよ場合、賃借人に代わって家賃ば支払わなければなりましぇん。突然、そん請求がきても文句ば言うこつはできず、家賃だけではなく、利息、違約金、損害賠償金まで支払わなければならんケースもあるとです。一般的に両親に連帯保証人になってもらうこつが多かようやけん。仲がよか友人に依頼するこつはあまりお勧めできましぇん。
賃貸住宅の物件の種類で、一戸建ての他に、アパート、ハイツ、コーポ、マンションちゅうもんがあるとですが、どれも似とぅようで、実は明確な違いがあるとです。アパートは主に木造またはプレハブ系の2階建てまでの共同住宅、ハイツは主に木造、鉄骨造など、プレハブ住宅系のメーカーが手がけるこつが多か 2階建ての共同住宅、コーポは木造の低層共同住宅、マンションは主に鉄骨造の3階以上の共同住宅のこつば言おっと。
賃貸住宅ば契約する際に、敷金ちゅうもんば支払おっと。大体家賃の2~3ヶ月分が相場やけん。敷金とは賃貸住宅の借り主から貸し主に対して預けておく金銭で、家賃の不払いや未払いに対する担保として用いられたり、借り主が負担するべき修繕費用や原状回復費用の前払いとして用いられたりしときますばい。なお、敷金の残額は賃貸契約が終了した時、つまり、退去後に、借り主へ返還されますとよ。
賃貸住宅ば契約する際に、礼金ちゅうもんば支払おっと。大体家賃の1~2ヶ月分が相場やけん。礼金とは賃貸住宅の借り主から貸し主に対して、契約ば締結するにあたっての謝礼として支払われる金銭で、敷金と違い、賃貸住宅ば退去する際に借り主に返還されるこつはなかとです。
賃貸住宅ば探す際に、部屋の広さば畳の枚数で判断するこつがあるとです。畳1帖は地域や物件によって大きさが違い、京間が191cm×95.5cm、中京間が182cm×91cm、田舎間が176cm×88cm、団地間が170cm×85cmとなっとーと。また、「坪」で部屋の広さば表すこつもあるとです。1坪ちゅうのは、1辺ば6尺(約1.818m)とする正方形であっとされるのが一般的やけん。そして、DK、LDKちゅう言葉ばよく耳にしときますばいが、L はリビング(居室)、Dはダイニング(食事室)、Kはキッチン(台所)のこつであり、DKはダイニングキッチン(食事室兼台所)、LDKは(リビングダイニングキッチン)居室兼食事室兼台所ば意味しときますばい。
賃貸住宅に住んでおる独身の一人暮らしの場合、学校や会社に近い所に住みたいちゅう理由であったとより、または家族から独立したいちゅう理由の人もおっと。「将来もずっとここに住みたい」と思っとぅ人は少なかやろうね。賃貸住宅選びばする際、通勤・通学においての交通の利便性ば一番に考えるこつやろうね。環境よりも場所ば優先する傾向にあるとです。
賃貸住宅に住んでおる新婚夫婦の場合、将来住宅ば購入するこつば検討しとぅ中で、そん資金が貯まるまでの間の仮の住まいと考える人もおるし、まずは2人で住むのによか条件の賃貸住宅で暮らして、家族が増えたらまたそん時に自分たちに合ったとよ条件の賃貸住宅ばと考えとぅ人もおるし、転勤でんなか限りずっと同じ賃貸住宅に住みたいと思っとぅ人もいて、様々やけん。
賃貸住宅に住んでおる夫婦とそんガキちゅう家族、一番将来の人生設計について考えるべきなのがこん世帯やろうね。ライフスタイルの変化により、住まいが快適かそうやなかかがガラリと変わりますとよ。ガキが増えればそんぶん部屋の広さが欲しくなり、親の仕事の転勤があれば、引越しも考えなければなりましぇん。賃貸住宅に住むのであれば、あらゆる問題は比較的解消しやすいやばってんがくさ、こんままずっと賃貸住宅に住むつもりでおるならば、困るのは老後にも支払わなければならん家賃のこつやけん。老後に備えての貯蓄、年金ばきちんと払うなどん人生設計ば立てておかなければなりましぇん。
賃貸住宅に住んでおる家族で、ガキが独立してしまうと、また夫婦だけの生活に戻りますとよ。それまでかかっとった学費や育児費ちゅう出費がなくなり、生活に余裕が出てくる頃やけん。それから住宅ば購入すっとなっと、支払いが老後にまでかかってしまうので、なかなか難しかこつやけん。改めて住まいについて考えるべき時期になるやろうね。
賃貸住宅に住んでおるお年寄りは、主に年金で家賃ば支払うわけやばってんがくさ、若い頃より収入が減ってしとった分、家賃が家計ば圧迫しておらんかちゅうこつが重要となってきますとよ。もっと安い家賃の賃貸住宅に住み替えっとしても、お年寄り専用の賃貸住宅ちゅうのもあるとですが、一般ではお年寄りだけで住むこつの契約ば断るオーナーもおっと。若い頃に人生設計ちゅうもんば立てておいて、老後も楽しく快適な暮らしばしていけるこつが望ましかやろうね。
週間賃貸でもガイドラインは厳守しなければならないの
ガイドラインは妥当と考えられる基準ばとりまとめたもんやけん。ガイドライン自体には法的な強制力はなかとですし、最終的には個別の契約内容や使用状況によって決定されるもんであっと考えられておっとが、裁判等紛争が生じた場合、契約内容がガイドラインに定められた範囲ば越えていれば、契約が無効とされるケースが考えられますとよ。
ガイドラインとは、「原状回復ばめぐるトラブルとガイドライン」の事ば指し、不動産適正取引推進機構が旧建設省の委託により平成10年3月に作成しとったばい。原状回復に係るトラブルの未然防止と円滑な解決に役立てるため、妥当と考えられる一般的な基準ばガイドラインとして定めたもんで、こんガイドラインが絶対的ではなく、最終的には個別の契約内容や使用状況によって決定されるもんであっと考えられとーと。
ガイドラインでは、借主の原状回復義務ば「通常の使用で起こる消耗や劣化する自然損耗と呼ばれる範囲のもんは借主に原状回復として負担させるもんではなく、故意・過失・善管注意義務違反 ※1 、そん他通常の使用ば超えるごたる使用による損耗ば復旧するもん」と定義しとーと。こん場合の復旧とは新品に戻す事ば意味しとぅとではなく、経年経過により価値が下がるごたるもん（クロスやカーペットなど）は、そん残存価値について、過失等の割合に応じて借主に負担してもらうちゅう事で、借主が通常の使用ば超えなか範囲で普通に使用して自然損耗した範囲については、借主に原状回復義務が生じなかとされとーと。
※1：善管注意義務違反
善良な管理者として、注意する義務に違反しとぅ事。こん場合では「人から借りとぅ部屋やから、自分のもんよりも注意して扱う義務が生じとぅとにそれば怠ったとよ事」ば意味しとーと。
【建物価値の減少】
1. 通常の住まい方、使い方ばしていて発生すっと考えられる建物価値の減少。
：借主は費用負担の義務ば負わなか。
2. 住まい方、使い方次第では発生しなかったとよであろうと考えられる建物価値の減少。
：借主が負担する費用の検討が必要。（過失消耗−自然消耗＝修繕費）
3. 通常の住まい方で発生した建物価値の減少であるが、そん後の借主の手入れが悪く、消耗等が発生、拡大したと考えられるもん。
：借主が負担する費用の検討が必要。
【経過年数、入居年数ば考慮せんもん】
・ 建物全体と同様に長期間の使用に耐えられる部位で、部分補修（取替え）が可能なもんは経過年数の考慮になじまなか。ただし、借主が破損させた場合、そん部位の修繕費用支払いの検討が必要。
【借主が負担する対象範囲】
・ 破損箇所ば修復するに際し、修繕できる最低限の範囲。
（クロスの一部ば破損した場合、全面張替えは妥当ではなか）
≪特約について≫
特約については、契約自由の原則から認められとぅもんやばってんがくさ、経年経過や通常損耗に対する修繕義務ば借主に課すごたる特約は、特約の必要性があり、且つ、暴利的やなかなどん客観的・合理的な理由が必要となりますとよ。さらに、特約によって借主が通常の原状回復義務ば超えた義務ば負う事ば正しく認識しとぅ必要があり、同時に明確にそん義務負担ば意思表示しとぅ必要があるとです。
シックハウス症候群対策は、建築資材・塗料に注意していれば大丈夫？
ビルやマンションの消毒・害虫駆除剤・殺虫剤散布や、家具などん備え付け設備にも注意が必要やけん。
シックハウス症候群とは、室内空気汚染が原因となり、目眩、吐き気、頭痛、呼吸器疾患、平衡感覚の失調などん体の不調ば訴えるもんやけん。新築時やリフォーム時に使用する内装材などがクローズアップされるこつが多かやばってんがくさ、 03年7月の建築基準法改正では、天井裏や床下、キッチン設備や収納家具の内部など、見えなか所に使用される建材も規制対象とされとーと。また、殺虫剤散布が原因として認定された判例もあるとですので、定期的に行う消毒にも注意が必要やけん。
【主な症状】
自律神経障害…手足の冷え、異常発汗、易疲労感
精神障害…不眠、不安、鬱病、不安愁訴
末梢神経障害…喉の痛み、乾き
消化器障害…下痢、便秘、悪心
眼科的障害…結膜の刺激的症状
循環器障害…心悸亢進 免疫障害…皮膚炎、喘息、自己免疫疾患
【主な原因物質】
ホルムアルデヒド……… 合板などん接着剤として使用（合板、パーティクルボード、断熱材のグラスウール、フローリング、ビニール壁紙 ）発癌物質
トルエン……………… 接着剤や塗料の揮発性溶剤（油性ニス、木工ボンド、ポリウレタン、エマルジョン接着剤）
キシレン……………… 接着剤や塗料の揮発性溶剤（アルキド樹脂塗料、アクリル樹脂塗料）
ベンゼン……………… 接着剤や塗料の揮発性溶剤（ペンキ）
木材保存剤………… 土台用木材の防腐剤（木材保存剤）
可塑剤……………… 材料ばやわらかくする薬剤（硬質ウレタンフォーム、強化ビニール製品）
有機リン系…………… 土壌処理、表面処理剤（防蟻剤、木材保存剤）
ピレスロイド系殺虫剤… 虫ば殺す薬剤（防蟻剤）
【そん他の物質】
塩素系洗剤、芳香剤、花粉、排ガス、ダイオキシン、ダニ、カビ、ハウスダストなど
家賃滞納者に対して少額訴訟ば起こすこつは可能と？
30万円以下の金銭支払いば求める場合に限り可能やけん。逆に、契約内容などばめぐり、入居者から少額訴訟ば起こされる場合もあるとです。
少額訴訟とは平成 10年1月1日に施行された新民事訴訟法で、一般市民が弁護士に頼るこつなく、30万円以下の金銭支払いばめぐるトラブルば裁判で進めるこつが出来る、簡易で迅速な訴訟手続きやけん。
注意
平成 15年7月28日に閉会した通常国会で、民事訴訟法等の一部ば改正する法律案が可決成立し、少額訴訟の内容も改正され金額は60万円以下が対象となったとよ。（平成16年4月1日施行）
【請求内容】
・ 家賃の請求、敷金返還請求、賃金請求など 30万円以下の金銭支払いば求める訴訟に限り、簡易裁判所に少額訴訟ば提起するこつが出来ますとよ。
【訴訟期間】
・ 少額訴訟においては、原則として一回の期日で審理ば完了せなならんので、一日審理即日判決となりますとよ。
【利用回数の制限】
・ 同一の原告が同一の簡易裁判所に少額訴訟ば提起できるのは、年に 10回までやけん。
【証拠調べの制限】
・ 一回の期日で審理ば完了すっとちゅう原則から、即時に取り調べる事の出来る証拠に限り証拠調べが行われますとよ。出頭してきた当事者本人（原告、被告）、当事者が連れてきた証人、持参した証書などやけん。
【通常訴訟】
・ 原告が 30万円以下の金銭支払いば求める訴訟ば起こす場合は、通常訴訟、少額訴訟のどちらかば選択出来ますとよ。また、原告と被告の公平ば保つために、被告には通常訴訟への以降手続きば求めるこつが出来ますとよ。
【不服申立】
・ 一審判決のため、終局判決に対して控訴は出来ましぇん。ただし、判決ば下した裁判所に対して異議ば申し立てるこつは出来ますとよ。
【和解的判決】
・ 支払猶予判決…裁判所は被告の支払能力ば考慮して、判決の日から 3年以内の範囲で支払いば猶予するこつが出来ますとよ。
・ 分割払いの判決…裁判所は被告の支払能力ば考慮して、判決の日から 3年以内の範囲で支払いば月賦などん 分割払いば定めるこつが出来ますとよ。
【定型訴状】
・ 容易に少額訴訟ば使ったとよトラブルの解決ができるように、簡易裁判所には類型化した典型的な訴えの定型訴状が備え付けてあるとです。
【手数料】
・ 訴訟額により手数料が変わりますとよ。
訴訟額 5万円、手数料530円
訴訟額 10万円、手数料1,000円
訴訟額 15万円、手数料1,530円
訴訟額 20万円、手数料2,000円
訴訟額 25万円、手数料2,530円
訴訟額 30万円、手数料3,000円
＋ 4,000円（予納郵便切手代）
※予納郵便切手代は地方により異なるたい。
【司法書士の活用】
・ 少額訴訟においても、司法書士による訴状の作成、法的助言により訴訟ば有利に進めるこつが出来ますとよ。
マンスリー賃貸契約における契約方法
アパート又はマンションの一室ば、月単位で短期的に賃貸する所謂マンスリー契約が、現在盛んに行われとーとが、マンスリー契約ば行うにあたっては、契約方法として、定期建物賃貸借契約による方法と、一時使用目的賃貸借契約による方法があるとです。
まず、定期建物賃貸借契約による場合には、定期建物賃貸借契約の要件である�仝�正証書等の書面によって契約せなならん（３８条１項）、��契約の更新がなかこつとする旨ば定めなければならん（３８条１項）、�Ｄ詑濘佑�あらかじめ書面ば交付して定期借家権の説明ば行ったとよこつ(３８条２項）が必要となりますとよ。特に、契約期間が終了した際に更に引き続き物件の使用ば賃借人が希望する場合には、再契約ば行う必要があり、再契約時にも上記要件ば備える必要があるとですので、定期建物賃貸借契約方式ば用おる場合には、そん点について十分注意する必要があるとです。
次に、一時使用目的による契約方法ば使用する場合には、一時使用目的の賃貸借契約が、一時使用の為に建物ば賃貸借したこつが明らかな場合には、借地借家法２６条から３９条にの全ての規定の適用が排除される（借地借家法３０条）こつとなるため、普通賃貸借契約と比べて賃借人に不利な契約であるこつから、一時使用目的であるかどうかは判例上も厳しく解釈される傾向にあるとです。そして、一時商目的の賃貸借契約の要件としては、�＾貉�使用のために契約したこつ、すなわち、当事者双方の動機、賃料の多寡、権利金等の金銭の授受の有無、賃借人の使用目的・使用状況、契約期間の長短、更新の有無、建物の種類・項贈答の諸要素ば総合的に考慮して、通常の賃貸借と異なる一時使用の特別の合意があったとよと客観的に認定されるこつが必要であり、��一時使用の目的が客観的に明らかであるこつ、すなわち、一時使用と認められる客観的事情が存在し、かつ、これば契約書に明記しておくこつが必要であっと認められるこつが要件となりますとよ。したがって、マンスリー契約ば一時使用目的の賃貸借契約による方法で締結しようとする場合には、契約書に契約期間が短いだけやなく、一時的な居住に過ぎず借地借借家法の適用の排除される一時使用目的であるこつば明記する必要があるとです。また、更新または契約期間の延長についても普通建物賃貸借契約と異なり厳しか条件の下で許すごたる定め方が望ましかと考えられますとよ。
旅館業法との関係
最近、旅館業法の適用のある週ば単位として宿泊させるごたる契約方式もあるため、マンスリー契約にも旅館業法の適用があるかどうかちゅう点が大きく問題とされとーと。
こん点、旅館業法に定める「人ば宿泊させる営業」とは、アパート等の貸室業との関連でみっと、
� 〇楡澆隆浜�・経営形態ば総体的にみて、宿泊者の居る部屋ば含め施設の衛生上の維持管理責任が営業者にあるもんと社会通念上認められるこつ
�◆〇楡澆侏�用する宿泊者がそん宿泊する部屋に生活の本拠ば有さなかこつば原則として営業しとぅもんであるこつ
の二点ば条件として有するもんであっとされとーと（昭和６１年３月３１日付厚生省指導課長通知）。
そして、週単位で物件ば使用させる場合については、
� 〃戚鷯紂⇒�用期間中の室内の清掃等の維持管理は利用者が行うこつとされとぅが、一〜二週間程度ちゅう一月に満たなか短期間のうちに、会社の出張、研修、受験等の特定の目的で不特定多数の利用者が反復して利用するもんであるこつ等、施設の管理・経営形態ば総体的にみっと、利用者交替時の室内の清掃・寝具類の管理等、施設の衛生管理の基本的な部分はなお営業者の責任において確保されとぅと見るべきもんであるこつから、本施設の衛生上の維持管理責任は、社会通念上、営業者にあっとみられるこつ
�◆＼験茲遼楜鬚陵�無についても、利用の期間、目的等からみて、本施設には利用者の生活の本拠はなかとみられるこつ
から、本施設ば、旅館業法の適用対象施設として取り扱うのが相当と考えられとーと。
したがって、週単位で期間ば定めて物件ば使用させる場合には、旅館業法上の営業許可が必要になっと考えられとーと（昭和６３年１月２９日付厚生省生活衛生局指導課長通知）。
ところで、上記の判断は、所轄官庁の見解やばってんがくさ、� ↓△陵弖錣箸發法⊆尊櫃了�実にあてはめて判断すっときは、両要件は極めて抽象的であるため、そん適用が困難やけん。そこで、各保健所等は、寝具の所有権の存否、衛生設備の所有権の存否など個別の基準により旅館業法の適用の有無ば判断しとぅようやばってんがくさ、右個別の基準によっても統一的判断が困難となっとーと。そんため、実際には、宿泊期間が１か月以上に及ぶかどうかで旅館業法の適用の有無が判断されとぅ傾向にあっと思われますとよ。
したがって、週ば単位とするごたる表示であるウイークリー等の名称ば使用して週単位で契約期間ば定めて物件ば賃貸する場合には、当該事業者が旅館業法上の営業許可ば取得しておらんと旅館業法に違反するおそれがあっと考えられますので、旅館業法の適用ば受けなか通常の建物賃貸借として物件ば賃貸するするため、少なくとも契約期間ば１か月以上の長期の期間ば定めて物件ば賃貸するこつが必要である考えられますとよ。
但し、マンスリー等の１か月以上の期間ば単位とする名称ば使用して、月単位で契約期間ば定めて物件ば賃貸する場合ばってん、寝具の所有権や、衛生設備の所有権の帰属によっては、旅館業法の適用があっと判断される場合があるとですので注意する必要があるとです。
以上のとおり、週ば単位として物件ば使用させる契約と、月ば単位として１か月以上の契約期間ば定めて物件ば賃貸する契約とでは適用法令が大きく異なる可能性があるとですので、そん点に十分に注意して、いずれの契約方法で事業ば行うのか明確に認識した上で、事業計画ば立てる必要があっと思っとーとよ。
そして、そん際月ば単位とする契約方法ばとる場合には、そん事業の方法によっては旅館業法の適用があっと判断される場合もあっとちゅうリスクが存する点も十分に認識しておく必要があるとです
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